持ち家と賃貸はどちらが得か

今日は株とは関係がないのですが、神田さんの記事に便乗して持ち家と賃貸のどちらが得かという点について検討してみたいと思います。
資産運用の専門家では、賃貸の方が有利だという専門家が多いような気がしますが、本当でしょうか。

私が住んでいる地域(都心から電車で40分、駅から徒歩10分)では、75平米のマンションは、新築で約4000万円、賃貸で借りた場合の賃料は18万円程度です。
築年数の経過に伴って賃料は安くなるので、30年間の平均賃料は16万円と想定。

現金で購入した場合、
購入代金:4000万円
固定資産税、管理費、修繕積立:平均60万円×30=1800万円
30年間の総支出:5800万円
30年後のマンション残存価値を30%と仮定すると、残存価値は1200万円
30年間の総支出から残存価値を控除して1月当たりの支出を計算すると、
(5800-1200)÷30÷12=12万7777円/月

これは賃貸で毎月16万円支出するよりも得ですね。

次に、頭金なし、金利3%、30年ローンを組んだ場合を想定すると、
支払総額:約5800万円(毎月のローンの返済161111円)
固定資産税、管理費、修繕積立:平均60万円×30=1800万円
30年間の総支出:7600万円
30年間の総支出から30年後の残存価値を控除して1月当たりの支出を計算すると、
(7600-1200)÷30÷12=17万7777円/月

これは賃貸よりも割高になりそうです。
金利3%、30年ローンだと、ローンの支払い総額が物件価格の約1.45倍に膨らむのが響いてきます。ちなみに金利3%、35年ローンだと支払い総額は物件価格の約1.53倍に膨らみます。

頭金1000万円、ローン3000万円、金利3%、20年ローンを組んだ場合、
支払い総額:約4900万円(毎月のローンの返済162500円)
30年間の総支出:6700万円
30年間の総支出から30年後の残存価値を控除して1月当たりの支出を計算すると、
(6700-1200)÷30÷12=15万2777円/月

これで賃貸とほぼ互角でしょうか。

このように数字のみで比較する場合、頭金がゼロ又は少ない場合は、賃貸の方が有利となる場合が多い一方で、現金で購入できる場合またはある程度まとまった頭金を入れることができる場合であれば、賃貸よりも買った方が有利だといえそうです。

(注)物件価格、賃料、金利の設定次第で検証結果は大きく変わります。購入を検討する際に、当該物件の物件価格、想定賃料、金利で計算して検証することをおすすめします。
上記計算は、30年間に支出する金額をすべて足して、月数で割っただけの計算で、お金をどの時点で支出するかを無視した計算になっています。実際には4000万円現金があっても年5%で運用できるのであれば、運用の利益だけで賃料が払えるので賃貸の方が有利でしょう。
また、転勤リスクや、その地域全体が衰退してしまうリスクなど、持ち家の場合、賃貸にはないリスクを抱えることになるので単純に比較はできないと思います。

本日のポジション
キャッシュ100%に戻しました。
なし

Comments

  1. 持ち家の場合ですが、考慮すべき金額として、
    ①銀行から強制加入させられる生命保険料があります。
    ②いきなり莫大な借金を負うわけですから、そのリスクをなんらかの形で金額換算すべきだと思います。借家と比較するとそのリスクは何十倍にもなるわけなので・・。

  2. avexfreak says:

    samさんコメント頂きありがとうございます。
    新築をローンで買う場合、通常、買った不動産の市場価値は購入価格よりも低いので、買った瞬間に資産よりも大きな負債を抱えることになります。
    確かに、ローンで新築を買うというのは財務リスクは大きいですね。

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