札幌ワンルームマンションのその後

2006年に420万円で札幌市内に購入したマンションですが、購入当時は、共益費、修繕積立金を控除した後の賃料収入が3.9万円で実質利回りが11.1%ありました。
しかし、札幌市内ではマンションが供給過剰になったことで、賃料相場が大きく下落しています。

昨年12月に賃借人が出たので、新しい賃借人の募集をかけたのですが、賃料相場を周辺相場に合わせると3.1万円まで下がってしまっていました。
2年で20%の賃料下落はかなり痛いです。

全額キャッシュで買っているからいいようなものの、借入で買っていたら賃料が2年で20%も下落したら簡単に資金計画が破たんしてしまいそうです。
利回りが○○%あるので、何年くらいで回収できるだろうと考えて買うわけですが、賃料の下落がここまで大きいことはなかなか事前には想定できません。
また空室リスクというのも事前に想定はしているものの、環境の激変によって、全く借りてがつかなくなってしまうことがあるので、何十年も先まであらかじめ想定するのはかなり難しいです。

幸い、札幌の物件は、市内中心部で駅徒歩1分の比較的競争力の高い物件だったので、新しい賃借人はなんとか見つかりましたが、不動産投資をする場合は、余裕資金またはキャッシュの比率を高めにしないと怖いなあと改めて思いました。

よくあるワンルームマンションの勧誘で、ほとんど全額借入で買っても、賃料で借入金返済できますなんてのがありますが、あれは本当にリスクの高い商品だと思います。

Comments

  1. 日ごろ、楽しく拝見ささせていただいております。大変勉強になります。ありがとうございます!
    先日都内23区某箇所に新築マンションを2年前に4×××万で自宅を買った知り合いのおうちに初めて遊びに行きました。何せ20階建ての巨大建造物がいっぱい立ち並んでいる、一見立派そうに見えたが、真ん中の部屋のため、窓は片側しかなく、真昼間でも電気つけないとちょっと暗いくらいと感じました。外に出ると季節のせいか骨が凍るような冷たい潮風が吹いていました。口ではめでたいと言いながらも、ローンで高い買い物したなあって内心ではそう思っていました。流行の機械式駐車場のため車にたどり着くまで何分もかかるそうです。これじゃ冬に灯油を買ってきて寒さをしのぶことも躊躇しますよね。せっかく原油バブルが崩壊したのに。年でもとったらどうするでしょうかね。ちなみに、この家族は3年くらい前に長野から越してきました。彼の長男に、長野と東京の小学校がどっちが楽しいって聞いたら、長野と答えました!彼自身も幾分長野のほうがよかったと思っているらしいです。ちょっと残念でしたね。

  2. avexfreak says:

    boraさんこんばんは。
    価値観の問題なので他人がどうこういうことではないかもしれませんが、私の知り合いでも都内に高額なマンションを買って35年ローンで月に何十万も払っているのを見ると、あちゃー大変そうだなって思うことがあるのでお気持ち良く分かります。

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